SCI à l’IR ou à l’IS : Comment choisir ?
Tout projet immobilier amène son lot d’interrogations : Faut-il créer une société ? Faut-il être imposé sous le régime des revenus fonciers ? Faut-il être soumis à l’impôt sur les sociétés ? Nous allons répondre à ces questions en évoquant les différences entre une SCI à l’I.R et une SCI à l’I.S.
SCI à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur les revenus ?
Tout d’abord, une SCI à l’I.S signifie une Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés. A la différence de l’I.R qui correspond à l’Impôt sur les Revenus. Il est à noter que cet article ne va pas énumérer les avantages d’une SCI notamment l’avantage patrimonial afin d’éviter une indivision et favoriser la transmission du patrimoine aux héritiers par exemple. Cet article se contentera de mettre en exergue les principales différences entre la SCI à l’I.S et à l’I.R.
Les avantages de la SCI imposée à l’impôt sur les revenus :
La SCI à l’I.R comme son nom l’indique est imposable aux revenus fonciers. C’est ce que l’on appelle la transparence fiscale, puisque les associés personnes physiques sont soumis à l’impôt dégagé par la S.C.I. à titre personnel. Cela a pour premier avantage de ne pas changer la stratégie fiscale du contribuable. Ce qui changera simplement ce sont les formalités juridiques afin de créer la société. En règle générale, un suivi comptable est recommandé par l’intermédiaire d’un cabinet d’expertise comptable.
Ainsi la détention d’un actif immobilier à travers la SCI à l’I.R ne modifiera pas l’impôt dû d’un contribuable imposé aux revenus fonciers au réel ou au micro-foncier.
- Lorsque la SCI dégage un déficit : elle est alors un outil d’optimisation fiscale pour les associés qui vont en effet pouvoir imputer au revenu global le déficit foncier généré par la SCI à l’I.R.
- Les régimes des plus values immobilières : En tant qu’associé d’une SCI à l’I.R., lors de la cession du bien immobilier la plus value réalisée bénéficiera d’un abattement selon la durée de détention jusqu’à conduire à une exonération totale au bout de 30 ans. Ce qui est un avantage considérable.
- La SCI à l’I.R évite également la contribution sur les revenus locatifs (CRL), au contraire de son homologue à l’I.S, qui représente 2,5% des loyers nets encaissés.
Les avantages de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés :
- L’amortissement du bien : La SCI soumise à l’I.S permet d’amortir l’immeuble et ainsi permettre de déduire une charge importante. L’amortissement correspond à la dépréciation dans le temps du bien immobilier. En contrepartie de cette charge déductible, le calcul de la plus value se fera de la façon suivante :
- Plus-value = Prix de vente – (Prix d’acquisition – Amortissement).
- La déduction de certains frais, que l’on peut retrouver dans le tableau ci-dessous.
Deux avantages assez conséquents permettant la déductibilité de charges et ainsi avoir un résultat fiscal moindre. Il faudra cependant nuancer ces avantages comme évoqué avec la plus value par exemple, où l’on va prendre en compte cet amortissement déduit dans le calcul de la plus-value.
La différence principale reste donc la fiscalité. La SCI à l’I.R. est imposée dans la catégorie des revenus fonciers selon la tranche du contribuable (0% à 45%) et aux prélèvements sociaux. La SCI à l’I.S. est quant à elle, imposée au taux en vigueur (15%, 28%…). Attention cependant, la détermination du résultat imposable est différente entre une SCI à l’I.R ou à l’I.S.
Les différences de déductibilités de frais :
Certains frais ne seront pas déductibles en SCI à l’impôt sur le revenu. Comme on l’a vu précédemment avec la question de la déductibilité de l’amortissement du bien immobilier. Un tableau résumant les déductions possibles vous permet de mieux comprendre ces différences :
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SCI à l’I.R |
SCI à l’I.S |
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Frais de notaires et d’agence |
Non déductible |
Déductible |
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Salaires |
Non déductible |
Déductible sous certaines conditions |
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Travaux de rénovation et construction |
Déductible si les travaux n’augmentent pas la superficie, et sous certaines conditions. |
Déductible à travers l’amortissement |
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Travaux d’entretien |
Déductible |
Déductible |
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Amortissement du bien |
Non déductible |
Déductible |
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Taxe foncière |
Déductible |
Déductible |
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Intérêts du crédit |
Déductible |
Déductible |
Le choix d’un passage à l’I.S ne se fait pas à la légère
Chaque donnée, qu’elle soit chiffrée ou non, doit être prise en compte. En effet, la variation du taux d’imposition des associés, la variation du loyer, l’évolution législative et bien d’autres paramètres peuvent changer la stratégie du contribuable. En conclusion, le choix n’est pas si simple. Cela va dépendre du projet immobilier, du projet de transmission ou de cession.
Le cabinet MS Conseil pourra vous accompagner dans votre choix, à travers diverses simulations chiffrées, en fonction de vos critères, de votre situation personnelle et professionnelle.
